本文摘要：1、青岛开发区房地产市场评估 （1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002 年全区房地产开发项目投资总额为 14.71 亿元，占到全市 14.75%，比 2001 年快速增长 20.87%，低于全市增幅将近 9 个百分点，经济夹住效果显著。

1、青岛开发区房地产市场评估 　　（1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002 年全区房地产开发项目投资总额为 14.71 亿元，占到全市 14.75%，比 2001 年快速增长 20.87%，低于全市增幅将近 9 个百分点，经济夹住效果显著。其中，住宅项目已完成投资 9.77 亿元，快速增长 25.9%，占到房地产开发投资总额的 66.41%；办公楼、写字楼项目已完成投资 0.68 亿元，占到 4.59%；商业营业用房项目已完成投资 3.59 亿元，占到 24.42%；其他项目已完成投资 0.67亿元，占到 4.58%，投资结构更进一步优化，产业造就起到强化。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　（2）商品房销售供给两央。房地产市场随着研发投资的快速增长，商品房销售市场仍然维持充沛态势。

2002 年全区房屋研发面积 210.81 万 m2，占到全市总开发量的 l 5.02%，比 2001 年快速增长 15.01%，低于全市增幅 11 个百分点。新的研发面积 96.3l 万 m2，占到全市的 16.54%，与 2001 年基本持平。年完工商品房面积 70.46 万 m2，占到全市的 12.4%，比 2001 年上升 27.55%.其中，住宅完工面积 44.37 万 m2，占到全市的 9.97%，比 2001 年上升 34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定上升，2003 年1~6 月份房地产开发面积为 50.6 万 m2，比 2002 年同期上升 6.3%.但随着建设用地的调整做到、土地审批周期的延长，尤其是区域城市化进程的减缓，青岛开发区房地产业发展后劲仍然强大。毕业论文 http://www.lw54.com 　　（3）个人购房比例大幅下降。

2002 年房屋销售面积为 55.86 万 m2，占到全市的 11.78%，比 2001 年快速增长 23.09%，其中，住宅销售面积为 46.51 万 m2，快速增长 12.61%. 毕业论文 http://www.lw54.com 　　（4）空置房大量增加，空置率上升，维持在合理区间。从商品房空置面积看，多达，空置房获得了更进一步消化，全区 2002 年空置商品房面积为 24.09 万 m2，占到全市的 22.97%，比 2001 年上升了16.33%.从以上数据可以显现出，近几年青岛开发区房地产投资快速增长，供需两央，发展基本上是身体健康的。毕业论文 http://www.lw54.com 　　2、青岛开发区房地产市场能维持购销两旺的成因 毕业论文 http://www.lw54.com 　　为什么青岛开发区房地产市场能维持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入较慢提升。

2003 年 1~10 月份，青岛开发区国内生产总值为 172.3 亿元，快速增长 31.8%.其中，第一产业增加值为 2.8 亿元，快速增长 3.7%；第二产业增加值为111 亿元，快速增长 26.5%；第三产业增加值为 58.5 亿元，快速增长 46.3%.全区国民经济较慢发展和人民收益较慢提升，为房地产市场较慢发展获取了可信的发展基础。毕业论文 http://www.lw54.com 　　（2）城市化因素。城市化进程减缓是房地产业发展的内在动力。

青岛的城市建设日新月异，近年来，逃跑国家实行大力财政政策、扩大内需的机遇，融合九五计划所确认的发展目标和任务，重点展开主城和辅城的新区研发建设和最重要基础设施的建设，旧区重点展开棚户区改建和用地调整移位，可行性构成环胶海湾发展组团的雏形，为构建远期规划奠下良好基础。青岛市委、市政府已确定了以发展港口、海洋和旅游经济居多的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面移往的战略决策，明确提出会师西海岸，建构青岛经济发展焦点的战略目标，这毫无疑问解释青岛开发区将是城市和经济发展重中之重。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　（3）改革因素。住房制度改革进展成功。开发区人对住房是商品的观念奠定得较为早于，商品房较晚地为老百姓所拒绝接受。

出售公房、创建住房公积金制度等房改措施，使城市居民更进一步构成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展获取了最初的物质基础启动资金和消费者。毕业论文 http://www.lw54.com 　　（4）政策因素。各级政府制定实施的涉及政策，尤其是国家住房金融政策的限制，是增进住房沦为新的经济增长点和消费热点的强劲承托。除了早已实施的涉及政策外，先后还实施了购房入户等一系列更有外来居民投资和居住于的优惠政策。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　（5）房地产企业因素。主要有： 毕业论文 http://www.lw54.com 　　①房地产开发企业机制灵活性。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，转录了整个房地产市场的运行机制。

房地产开发公司凭借灵活性的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取得胜利，沦为全市的品牌房地产公司。毕业论文 http://www.lw54.com 　　②房地产企业各方面素质较为强劲。全区房地产企业经理平均年龄为 44.5 岁，年龄结构较好；高级职称占到 20.2%，中级职称占到 62.9%；研究生学历占到 2.6%，大学本科学历占到 37.5%，大专学历占到 49.5%. 毕业论文 http://www.lw54.com 　　③房地产企业实行侧重品质、执着品牌战略。

建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次样板住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已沦为房地产企业的生命线。毕业论文 http://www.lw54.com 　　（6）环境因素。一是全国各大名牌企业争相落户青岛开发区，创建自己的工业园。

二是保税区的建设日趋完善，港口西移，前湾港工程不断扩大，进出口业务量减少。如 2003 年 1~9 月份，青岛市进出口总值（不不含中央、省公司）为 126.7 亿美元，比 2002 年同期快速增长 26.4%.其中，出口总额 73.2 亿美元，快速增长 22.8%；进口总额 53.5 亿美元，快速增长 31.7%，很大地推展了开发区房地产事业发展。毕业论文 http://www.lw54.com 　　3、青岛开发区房地产业未来发展趋势分析 毕业论文 http://www.lw54.com 　　目前，青岛开发区房地产市场的投资市场需求与消费拒绝都较为充沛，承托房地产发展的 6 个最重要因素将仍然起着最重要起到。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　3.1各项不利政策分析 毕业论文 http://www.lw54.com 　　一是国家将实施之后不断扩大国内市场需求、构建经济平稳较慢快速增长的政策。二是青岛市委、市政府已确定的战略决策和战略目标，各大名牌企业落户青岛开发区展开现代化建设，国民经济将维持快速增长。

三是住房货币分配将逐步冲出。四就是指 2003 年起全区将按照统一规划、合理布局、多元统合、组团研发的方针，大幅将仍未实行旧村改建的将近 100 个村庄统合为 20 个居住区。2003 年重点启动建设 5个样板居住区，规划总建筑面积 800 万 m2，其中，拍卖会区商品房建筑面积 500 万 m2，建设周期为 3~5年，每年的住宅研发面积最少 100 万 m2. 毕业论文 http://www.lw54.com 　　3.2全区住宅市场需求总量预测 毕业论文 http://www.lw54.com 　　2002 年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还严重不足 25m2，房地产业发展空间仍然相当大。

尤其是随着全区招商引资工作的更进一步了解、样板居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引进和迎接 2008 年奥运因素的影响，都将很大地性刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后 1 0 年内依然呈现出较慢发展趋势，并之后沦为经济发展的支柱产业。

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