本文摘要：近来，我国政府采行了多种政策措施强化对宏观经济的调控，各方面都获得了较好的效果，但是，我国的房地产业仍经常出现了短路的问题。其中的一个最重要原因就是地方政府定位不许，经常出现了越位和缺位共存的问题，使得宏观措施在继续执行过程中被软化、调控效果大打折扣。回应，展开了了解的分析，并明确提出了适当的政策建议，以期对和谐社会的建构有所裨益。 1、章节 2006年上半年，我国的GDP增长率为10.9%，其中第二季度快速增长11.3%，是1994年以来快速增长最慢的季度。

近来，我国政府采行了多种政策措施强化对宏观经济的调控，各方面都获得了较好的效果，但是，我国的房地产业仍经常出现了短路的问题。其中的一个最重要原因就是地方政府定位不许，经常出现了越位和缺位共存的问题，使得宏观措施在继续执行过程中被软化、调控效果大打折扣。回应，展开了了解的分析，并明确提出了适当的政策建议，以期对和谐社会的建构有所裨益。

　　1、章节　　2006年上半年，我国的GDP增长率为10.9%，其中第二季度快速增长11.3%，是1994年以来快速增长最慢的季度。其中上半年，城镇固定资产投资规模急遽收缩，同比快速增长31.3个百分点。

回应，中央政府采行了一系列政策措施来调节宏观经济运行，以避免经济过热。从第三季度的数据分析，宏观调控整体上获得了较好的效果，我国的经济增长率回升至10.4%，其中城镇固定资产投资同比快速增长24.2%，比二季度回升7.7个百分点，新开工项目比二季度显著增加。　　虽然多个领域宏观调控获得了预期的效果，但对房地产的调控起到微乎其微。

多达，前三季度房地产开发投资和房地产价格之后呈现出较慢快速增长的局面。前三季度房地产开发投资12902亿元，快速增长24.3%，同比下降2.1个百分点，比上半年还慢0.1个百分点。

全国70个大中城市房屋销售价格始终保持在5～6%的高快速增长，全国大部分城市房价不跌反升。目前，房价下跌过慢早已沦为老百姓尤为注目的问题。　　尽管中央政府采行了一系列的措施来诱导房价过慢下跌，如，国务院实施了“国六条”、“国八条”，建设部等部门的“十五条”，明确提出要减少小户型住房的供给，提升了按揭首付的比例，以及五年内出让必须交纳营业税等措施，但是房地产市场调控的重要一环，即地方政府，不存在定位不许、公共管理不做到的问题，越位与缺位共存，使得宏观措施在继续执行过程中被软化，调控效果大打折扣。　　2、地方政府在房地产管理中不存在的问题　　不可否认，一些地方政府在国家实施管理房地产市场的涉及政策措施后，需要不予大力贯彻落实。

但是由于地方政府与中央政府在利益的有所不同，往往不会经常出现部门利益、局部利益与全局利益相冲突的现象，从而使调控措施在继续执行的过程中被软化。　　1.过分注目GDP增长率，清降温、暗托市的情况广泛。

长期以来，我国对地方政府领导的业绩考核改以GDP增长率为核心指标，这使得地方政府有充足的动力去通过各种方式来提升GDP增长率水平。　　而据有关家的研究成果表明，在我国某些地区，当建设用地减少1%时，当地固定资产投资就减少4.1%，而在城镇固定资产投资中，房地产投资占到三分之一强劲。

正是基于这样的原因，地方政府不愿与房地产市场维持距离，反而深度地参予其中，地方政府清降温、暗托市现象广泛，而有些地方政府甚至对违法用地也不闻不问。根据国土资源部对2004年10月至2005年5月对部分城市卫星照片核查情况表明，违法用地占到追加建设用地宗数、面积的比例分别为61%和50%。　　2.分税制改革下的地方政府财权与事权不平面，使地方政府公共管理职能弱化。

1994年的税制改革区分了中央与地方的财权，在一定程度上区分了事权，规范了中央与地方的关系。但是对于地方政府之间的财权与事权基本没牵涉到。

多达，地方财政收入占到财政收入的比重由税制改革前(1993年)的78%很快上升为2004年的45.1%，上升了32.9个百分点。而2006年上半年，全国财政收入为20005.89亿元，其中地方为9068.23亿元，所占到比重为45.3%。

虽然随着我国经济蛋糕的大大做到大，地方财政收入的意味著规模不断扩大，但是随着地方政府职能范围的不断扩大、完备，地方公共品、服务市场需求剧增，这使得目前我国的地方政府的财政压力大大增大。因此，地方政府一方面通过提升土地出让金来增加收入，一方面又从地价下跌造成房地产税收大幅减少中受益。一句话，地方政府没动力去诱导房地产价格。　　3.对土地使用权的管理缺少刚性约束。

一是我国地方政府独占着房地产一级市场上的土地，也借助这种独占权力渗透到房地产市场中去，从而使得寻租沦为有可能。最后，土地用于价格瓦解了市场竞争定价，增大了交易成本，有利于土地资源的优化配备。另一方面，土地使用权可以按照法律规定出让，而国家为了“公共利益”必须，可以依法对集体所有的土地实施接管。

但是，由于我国的土地政策对“公共利益”界定模糊不清，从而使地方政府在土地流转过程中可运作的空间十分大，如，在土地拍卖会市场上压低地价，为招商引资又人为过分地太低地价等，这些不道德相当严重变形了土地价格，有利于房地产市场的身体健康有序发展。　　4.地方政府为提高住房结构对立所做到的希望过于。目前我国的房地产住房供给与市场需求相当严重错位，展现出在：高档次、大套型住房占到住房供给的七、八成，而占到社会百分之八十左右的中低收入群体所必须的中低价位、中小套型住房的供给严重不足，仅有占到住房供给的二、三成，导致中小型住宅相当严重紧缺，而这又更进一步激化了房价的下跌。

从世界范围看，即使是发达国家，其住宅面积也一般在80—90平方米，如，在日本住房面积一般在80平方米左右；而在我国的香港地区，90平方米的住房早已却是豪宅，而我国的商品房面积一般在120平方米以上，这不合乎我国的国情。　　5.我国住房保障制度亟需完备。目前我国的经济适用房供给严重不足，经济适用房投资倒数几年同比上升，2005年已完成投资仅有565亿元，同比上升了6.8个百分点，经济适用房的投资只占到商品房的3.6%。

二是我国的廉租房建设相比之下迟缓于经济发展水平。资料表明，目前另有13个省区没将廉租房建设划入省级人民政府对市、区、县人民政府工作目标责任管理；70个地级以上的城市没创建廉租住房制度。

因而，当受限的土地在商品房建设和廉租房等公共商品之间展开分配时，在利益的抗拒下，各方必定以壮烈牺牲廉租房的建设转而大量研发商品房，而这种作法毫无疑问激化了住房供求矛盾，造成房价大幅度下跌。　 　3、对策与建议　　通过以上分析，笔者指出，房地产的调控效果不显著，甚至经常出现“就越调控房价下跌就越慢”现象，其的根源不是政府管得过于较少，而是管得过于多，却做到的过于较少，即在房地产市场管理中地方政府没精确定位。从土地拍卖会、缴纳土地出让金到房地产的研发、销售，地方政府都深刻印象而普遍的参予进来，越位相当严重；而对于提高住房结构、完备住房保障制度，创建规范的信息公布制度等，本是地方政府应当大有作为的领域，却相当严重缺位。同时，我们应当具体，房地产调控的目标不是一味的抨击房价，而是要将房价的涨幅掌控在合理的范围之内。

只有本着这样的原则，才有可能调动各方面的积极性，最后构建开发商、居民和政府(特别是在是地方政府)“三赢”的局面。

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