本文摘要：商业是城市最古老、最基本的功能，城、市两个概念合在一起才能沦为城市，市是指展开交易的场所，是商品流通的中心，纵观中外，古代城市初期功能主要还包括政治中心、市场中心、文化中心、军事堡垒，最先的乌尔城、唐代长安、宋代幽州，意大利的威尼斯、热那亚、佛罗伦萨，德国的律贝克就是在古代商业交通的基础上发展一起的典型城市。商业地产是现代“市”的载体，其对一个城市发展的影响堪称弥足深远影响，其研究具备现实和将来意义。

商业是城市最古老、最基本的功能，城、市两个概念合在一起才能沦为城市，市是指展开交易的场所，是商品流通的中心，纵观中外，古代城市初期功能主要还包括政治中心、市场中心、文化中心、军事堡垒，最先的乌尔城、唐代长安、宋代幽州，意大利的威尼斯、热那亚、佛罗伦萨，德国的律贝克就是在古代商业交通的基础上发展一起的典型城市。商业地产是现代“市”的载体，其对一个城市发展的影响堪称弥足深远影响，其研究具备现实和将来意义。　　 　　商业地产与城市发展进化路径的关系 　　 　　商业地产是城市化进程中最重要的推展力量。

商业地产的研发，相比之下小于工业和住宅业。因为商业地产造就的是一个城市或者是一个较小的区域，住宅和工业建筑主要是符合城市居民居住于的必须和生产的市场需求，商业地产造就了大规模的基础设施建设，确保了城市化进程。商业地产是城市商业最重要的商务环境，比如北京CBD建设、中关村商务环境的营造皆在相当大程度上相结合于酒店、写字楼、商场等商业地产项目的建设。

其质量、数量、产于、用于效率影响城市的商业功能的充分发挥。　　按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业正处于与农业经济相匹配的完整状态；当人均GDP从1100美金到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态经常出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业代替了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活获取基本保障；当人均GDP从2000美金到4400美金时，为适应环境城市的发展，商业形态开始经常出现质的进步，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、餐馆、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，打破商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始兴起，这一代商业沦为推展城市发展和区域变革的新动力。通过对传统商业地产的改建， 提高了商业业态等级，城市的设施功能获得了完备，通过对旧城商业的改建和商业业态的重组，商业网点的布局也以求优化。

　　此外，随着城市化进程的减缓，大量的农村人口转入城市，建构出有更加多的城市消费群体，建构了更加多的就业机会。而综合商业的电磁辐射造就起到更加使其设施的农副产业、加工业、运输业、包装业、广告业等以求产业化发展，从而造就了区域经济的快速增长，偏移推展了城市化的进程。　　 　　商业地产对城市布局的影响 　　 　　城市的商业规划实质上是城市资源的有效地利用，规划城市商业发展的总量和布局，都必要关系到整个城市发展和布局问题。

必需要有好的商业网点规划，并且强化执行力，这是可持续发展的最重要制度确保。截至2006年12月31日，全国38个重点城市已全部编成已完成商业网点规划，241个地级城市中有数161个城市编成已完成商业网点规划，编成完成率约71.3%，政府营造的商业投资环境的逐步规范，商业网点布局更为渐趋合理，从而也在相当大程度对城市布局产生影响。　　过去我国的商业地产长期以来缺少规划，建设管理比较恐慌，由此引起很多问题，比如交通主干道旁边经常出现不合理的商业设施，导致主干道交通堵塞，给城市总体经济带给的危害相比之下小于商业物业所能带给的收益。

本文指出，商业网点规划对城市发展布局具有至关重要的起到，有所不同商业形态对城市市政的反对和拒绝不一样。比如，大城市近年来在布局上呈现出多中心化的趋势，商业地产的研发在相当大程度上增进了这一趋势的构成，如在北京，2006年随着新项目的竣工，未来望京、中关村、亚运村等区域板块将构成多个总面积多达西单的新商业中心，北京原先商业比较集中于的态势将获得转变，商业“多中心”的格局将月构成。

　　商业的多中心和城市多中心过程是相辅相成的，随着城市居住于区域的变迁，城市传统的商业中心早已无法符合新兴居住区的消费和购物市场需求。新建小区规模的不断扩大、交通的大幅度提高、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境比较陡峭，皆为一定规模的商业物业的发展获取了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。2005年至2007年初两年的时间里，我国已培育出近700个国家级和省级社区商业样板社区，在政府前进和市场需求夹住的双重力量下，社区商业将在未来取得更大的发展，并更进一步推展城市的多中心布局。

　　另一方面，只有在合乎城市总体规划的大前提之下，才能制订出与城市发展相符的商业网点规划，才能构成不利于城市发展的商业地产建设。有专家指出，大型购物中心的规划无法意味着列为商业网点规划，而必需划入城市中心规划。

有些规划没起起到，主要是因为政府工作不做到，商业和规划部门的协商机制没构成：商业部门不懂规划，但是没调动资源的权力，而政府规划部门则忽略，有权力调动资源，却没认识到商业地产的重要性。综合城市总体规划资源，展开商业网点规划要具备科学性，并要有继续执行性和可操作性，要与城市规划衔接起来，获取周围交通和人口的反对，另外要考虑到竞争的合理性，如果不特容许的发展，不会产生扰民、影响环境等诸多问题。例如北京后海的无限发展，造成了经营秩序的恐慌，严重影响了形象和经营。

　　 　　商业地产对城市竞争力的影响 　　 　　城市商业竞争力是考量城市商业的新视角。城市的竞争力，还包括生产力、流动力、活力都在有所不同程度上与商业的整体规模、整体素质有必要关系。

城市的流通亲率是包含城市生产力的最重要部分，流通的规模、结构和营销理念直接影响到城市功能的充分发挥。目前北京、上海、香港、广州在城市定位，高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都进行了白热化决，所以城市竞争力沦为一个热点的话题。

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