本文摘要：概要 我国房地产在近几年发展很快。房价下跌太快，空房积压面积相当严重，过低的房价和空房面积居高共存更容易造成房价的泡沫。为此，我国政府采行了一系列的宏观调控政策，力度十分大。但宏观调控政策在房地产市场获得的效果并不尽如人意。 究竟是什么原因造成了这一结果。文章探究了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求出合乎客观实际的结论。 关键词 房地产市场；宏观调控政策；效应评价 我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展很快，尤其是近几年。在发展的同时也带给了一些问题。

概要　我国房地产在近几年发展很快。房价下跌太快，空房积压面积相当严重，过低的房价和空房面积居高共存更容易造成房价的泡沫。为此，我国政府采行了一系列的宏观调控政策，力度十分大。但宏观调控政策在房地产市场获得的效果并不尽如人意。

究竟是什么原因造成了这一结果。文章探究了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求出合乎客观实际的结论。

　　关键词　房地产市场；宏观调控政策；效应评价 　　 　　我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展很快，尤其是近几年。在发展的同时也带给了一些问题。在市场上主要展现出为房价低和空置面积低共存，这种现象的不存在更容易造成房价泡沫的产生，有利于我国房地产市场的可持续身体健康发展。近年来我国政府对房地产市场展开了高强度的宏观调控。

本文探究的主要是近两年来的房地产宏观调控。　　 　　一、房地产新政宏观调控的背景 　　 　　(一)房价下跌很快且持续高位运营 　　实地考察我国房价我们可以从横向与纵向两个方面来解释。横向就是较为。

从1998年到2002年我国的房价比较较为稳定，从2002年以来，许多大城市的房价忽然上涨，造就了许多中小城市的房价下跌，2004年全国平均值房价下跌19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均值房价在2004年下跌了23.75％，在个别地段房价下跌甚至多达了50％。

那么从纵向比我们就可以用房价收益比来较为。房价收益比指的是住房平均价格和居民平均值年收入之比。

我国2004年前的十来年房价收益比仍然维持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相等于居民家庭年收入的3～6倍较为合理，而我国长期保持在多达6的水平，少数大城市比这还低得多。

这些数据充分说明了我国的房价下降慢，近年来仍然维持在高位持续运营。　　 　　(二)房价低与空置面积居高共存 　　在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也保持在较高的水平。2003年1～9月，全国商品住房空置面积超过6505.08万平方米，同比快速增长7.6％；同年11月底，全国商品房空置面积多达1亿平方米，同比快速增长6.5％，其中空置一年以上的面积超过了4220万平方米。转入2004年，商品房积压依然保持高水平，第一季度为9008万平方米，至上半年末升到9696.96万平方米，8月底之后下降为9700万平方米。

房价非但没随商品房大量积压而上升，反而是与商品房空置面积一起双高而共存。　　房地产业的发展与国民的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具备支柱性产业的地位。房地产业也与业关系密切，房地产开发商大量研发资金都来自于，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价低与空置面积居高共存的现象引发了人们对房价泡沫的忧虑。

一旦不存在房价泡沫，惜有一天不会幻灭，对整个国民经济都是沈重的压制。所以，中国房价否不存在泡沫就出了有关学者和部门争辩的焦点。不管房价否不存在泡沫和不存在泡沫的多寡，中央政府必需采行一系列宏观调控措施防止和避免房价泡沫，维持整个国民经济持续、协商、较慢的身体健康发展。

　　 　　二、房地产新政宏观调控政策详细总结 　　 　　房地产市场宏观调控的政策手段主要还包括经济手段(手段、货币政策、产业政策)、手段、计划手段、手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐释近两年来主要的宏观调控政策。　　 　　(一)货币政策 　　货币政策的主要工具还包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。

这两年来国家主要使用了提升利率的政策，我们这里主要描写利率政策。2004年10月29日中国人民银行下调存贷款基准利率。将近5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原本的5.31％调往5.51％。

2006年4月28日，央行在原本的基础上全面下调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％下调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再度下调利率。

2006年8月19日5年期以上的房贷又下调至6.84％。此外，央行在近两年来也倒数三次提升了公积金贷款利率。如此较短的时间里，央行屡屡加息，这是十分少见的。此举主要是增大购房，诱导房屋买卖中的投机不道德，诱导一些大城市下跌过慢的房价，有可能经常出现的房地产泡沫。

这项措施也沦为政府调节房地产供需市场的一个有效地手段。　　 　　(二)产业政策 　　2005年3月26日，国务院印发了《关于贯彻平稳住房价格的通报》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委牵头印发《关于作好平稳住房价格工作的意见》，主要还包括八个条款，国务院常务会议把其形象化，并印发实施。以上两个文件总称为“国八条”。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持人开会国务院常务会议，会上明确提出了增进房地产业身体健康发展的六项措施(“国六条”)，还包括住房供应结构、、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅实施《关于调整住房供应结构平稳住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”更进一步细化，而且在套型面积、小户型所占到比率、新房首付款等方面做出了分析规定，明确提出“90平方米70％”的标准。这些措施的目的就是提高住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济限于住房居多。

2006年7月11日，建设部牵头其他五部委印发171号文件《关于规范房地产市场外资管理制度和的意见》，被业内称作“外资限炒令其”，强化了对外商企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也实施了适当的措施，强化了对外汇的监管，避免外资投机我国的房地产市场。

　　 　　(三)财税政策 　　2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，发送建设部等七部门《关于作好平稳住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人出售住房出让售房时将视具体情况征税全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、妨碍市场长时间秩序的炒房不道德。2006年5月31日，国税总局印发《关于强化住房营业税征税管理有关问题的通报》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的明确继续执行问题不予具体。

拒绝各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税。2006年6月1日后，个人将出售严重不足5年的住房对外销售全额征税营业税。个人将出售多达5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关向地方税务部门办理减免营业税的申请。

当年7月26日，国税总局公布《关于住房出让所得税征税个人所得税有关问题的通报》(108号文)，宣告从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征税二手房出让个人所得税。这些措施都增大了住房出让的成本。

有效地诱导了二手房的投机。　　 　　三、房地产新政宏观调控政策的效应评价 　　 　　对房地产市场的宏观调控有数两年多了，在这两年当中，国务院和国务院报送高密度地针对房地产市场实施了一系列宏观调控政策，这是十分少见的，至为国家对房价的推崇和有效地诱导房价的决意。

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